В начале этого года индекс доступности жилья в странах Балтии начал давать сбои. Потрясения, вызванные войной в Украине, также оказали значительное влияние на рынок недвижимости. Рост стоимости строительства, нехватка строительных материалов и стремительный рост инфляции вызывают опасения по поводу наличия жилья в ближайшем будущем.
Индекс доступности жилья в странах Балтии (MPI) Swedbank отражает способность среднего домохозяйства позволить себе ипотечный кредит на 55 квадратных метров в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены на жилье рассчитываются ежемесячные платежи по долгам и сопоставляются с развитием средней чистой заработной платы в городе.
В годовом исчислении индекс доступности жилья увеличился в Вильнюсе, но снизился в Риге и Таллинне. В начале этого года низкие процентные ставки поддерживали доступность, но этого было недостаточно для ее улучшения в Риге и Таллинне в годовом исчислении – рост цен на жилье в этих прибалтийских столицах опережал рост заработной платы. В то же время в Вильнюсе заработная плата росла быстрее, чем цены, и индекс рос по сравнению с прошлым годом. Примечательно, что по сравнению с четвертым кварталом прошлого года индекс доступности жилья снизился во всех столицах стран Балтии. Несмотря на колебания, индекс указывает на то, что при текущих рыночных условиях и допущениях методологии индекса жители всех балтийских столиц по-прежнему могут позволить себе жилье в среднем домохозяйстве.
Данные показывают, что в первом квартале средняя цена в Риге увеличилась на 8,9%. Напоминается, что транзакции по-прежнему регистрируются с задержкой во времени. Статистика показывает уже совершенные сделки, а не текущие бронирования квартир. Быстро растущие затраты на строительство значительно подтолкнули цены резервирования, в результате чего рост цен на новое жилье в первом квартале этого года, вероятно, будет быстрее, чем показывают данные (+ 4,9%). В некоторых случаях период между бронированием и завершением сделки может достигать двух лет.
Средняя заработная плата продолжала расти в начале этого года. Однако большая часть роста начинает съедаться быстро растущими потребительскими ценами. В этом году ожидается снижение покупательной способности населения, но период восстановления ожидается в лучшем случае только в следующем году. По мере вступления в силу инфляции количество свободных денежных средств, доступных населению, уменьшается. В сочетании с неуверенностью в масштабах будущего роста цен некоторые люди могут спешить покупать жилье сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен. Это может быть связано с временным повышением активности на рынке, за которым следует замедление.
Война на Украине способствовала росту инфляции во всем мире. В результате центральные банки мира, в том числе Европейский центральный банк (ЕЦБ), повышают процентные ставки, чтобы бороться с ростом цен. Большинство ипотечных кредитов в странах Балтии включают плавающие процентные ставки. Растущие процентные ставки увеличивают стоимость обслуживания ипотечных кредитов, что может уменьшить желание людей увеличивать свой существующий долг или брать новый долг. Этот индекс доступности жилья обеспечивает сценарии, моделирующие изменения доступности жилья в результате повышения процентных ставок. Сценарии предполагают, что доступность жилья значительно снизится, но останется доступной. Третий или рискованный сценарий, вероятность которого очень низка, указывает на то, что жилье станет недоступным в Вильнюсе и Таллинне. Средний дом в Риге остается доступным.
Рост цен на строительство приведет к росту цен на жилье, но вряд ли рост заработной платы будет таким же сильным, как в прошлом году. Растущая инфляция снижает реальную заработную плату и свободный труд. Повышение процентных ставок приведет к увеличению стоимости обслуживания ипотечного кредита. Рост ежемесячных платежей по ипотеке окажет дополнительное давление на снижающуюся покупательную способность населения. В результате действия этих факторов улучшение индекса доступности жилья вряд ли будет зафиксировано в ближайшее время.
